Arrendamiento de inmuebles

La Agencia Tributaria publica anualmente la estadística de los declarantes del impuesto sobre el patrimonio.

Esta publicación recoge información detallada de la estructura del activo de las personas físicas obligadas a declarar, distinguiendo seis tipos de bienes y derechos susceptibles de valoración económica, entre los que encontramos los bienes inmuebles y los bienes afectos a actividad económica.

Pues bien, en el año 2016, los contribuyentes españoles declararon la titularidad de bienes inmuebles de naturaleza urbana no exentos por importe de más de cien mil millones de euros y bienes inmuebles de naturaleza rústica no exentos por importe de más de cuatro mil millones de euros.

Así, dado que en el año 2017 la inversión inmobiliaria en España alcanzó los 12.778 millones de euros según los datos de la consultora CBRE, y que en el 2018 parece que dicha inversión se está incrementado, conviene recordar:

Primero: que constituye hecho imponible del impuesto sobre el patrimonio la titularidad de bienes de naturaleza urbana o rústica al momento del devengo, esto, es a 31 de diciembre.

Segundo: que los bienes inmuebles de titularidad del contribuyente deben integrarse en el impuesto sobre el patrimonio por el mayor valor de los tres siguientes: el valor catastral, el comprobado por la Administración a efectos de otros tributos o el precio, contraprestación o valor de la adquisición.

Tercero: que tanto en el impuesto sobre el patrimonio como en el impuesto sobre sucesiones y donaciones, los bienes inmuebles de naturaleza rústica y urbana no afectos a ninguna actividad económica tributan, por lo que los sujetos pasivos de dichos impuestos deberán acometer su pago por el solo hecho de su titularidad y de su percepción en la herencia.

Cuarto: a contrario sensu, los bienes inmuebles afectos a la actividad económica de arrendamiento de inmuebles podrían encontrarse exentos del impuesto de patrimonio y, por ende, les podría ser de aplicación la reducción del impuesto sobre sucesiones y donaciones.

Quinto: que los contribuyentes residentes en comunidades autónomas como las de Madrid y La Rioja deberían estar muy atentos a los posibles cambios normativos que sobre dichos impuestos planean en el horizonte. Un total de 18.557 contribuyentes de ambas comunidades autónomas dejaron de pagar algo más de 825 millones de euros en el impuesto sobre el patrimonio por la exención autonómica, según figura en la estadística de la Agencia Tributaria.

Así las cosas, con el fin de evitar futuros disgustos fiscales, consideramos importante desempolvar los requisitos que debe ostentar el arrendamiento de inmuebles a los efectos de ser considerado como actividad económica y, por tanto, ser beneficiario de la exención en el impuesto del patrimonio y de la reducción en el impuesto sobre sucesiones y donaciones. Y, por otro lado, resaltar los recientes pronunciamientos de la Dirección General de Tributos (DGT), respecto a los activos inmobiliarios.

Respecto a los requisitos para considerar las rentas derivadas del arrendamiento de inmuebles como rendimientos de actividades económicas, el arrendador debe contar con al menos una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa. En el supuesto de que no se cumpla el citado requisito, tales rentas se calificarán como rendimiento de capital inmobiliario y, por tanto, no exentas del impuesto sobre el patrimonio.

Respecto a los recientes pronunciamientos de la DGT, resaltamos que:

Si el contribuyente sustituyera el empleado a contratar por la externalización del servicio de gestión de los alquileres a través de una entidad profesionalmente dedicada a ello, no mediaría con las mismas un contrato laboral, sino un contrato de prestación de servicios, por lo que no se cumplirían los requisitos previstos en el artículo 27.2 de la LIRPF y, en consecuencia, deberían calificarse los rendimientos derivados del arrendamiento de los inmuebles como rendimientos de capital mobiliario no exentos en el impuesto sobre el patrimonio y no beneficiarios de la reducción en el impuesto sobre sucesiones y donaciones (Consulta Vinculante 2619-18).

A diferencia de lo que ocurre en el País Vasco, en la normativa estatal el requisito de tener al menos una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa, se podrá ver cumplido con independencia de que la persona empleada sea un familiar (Consulta Vinculante 0953-17).

En el caso concreto del arrendamiento de inmuebles, la LIS establece que dicha actividad tiene la condición de económica cuando para su ordenación se utilice, al menos, una persona empleada con contrato laboral y jornada completa. Por tanto, no se entenderá cumplido este requisito por el hecho de tener dos o más trabajadores con contrato laboral a media jornada (Consulta Vinculante V1437-18).

En los arredamientos turísticos donde el contribuyente bien alquila la vivienda a una empresa de servicios —que sería la que contratase directamente con los inquilinos— o bien alquile la vivienda directamente a los inquilinos y preste los servicios hoteleros exigidos para ser considerado como actividad económica, solo procedería tal consideración si se cumpliesen los requisitos del artículo 27 de la Ley 25/2006, circunstancia que no se produce, ni en el supuesto de la contratación de una empresa de servicios ni en la gestión directa del arrendamiento al carecer en ambos supuestos de personal afecto a la actividad (Consulta Vinculante 2297-18).

Teniendo en cuenta todo lo anterior, dado que el devengo del impuesto sobre el patrimonio se produce el próximo 31 de diciembre, conviene analizar detenidamente la conveniencia o no de afectar nuestro patrimonio inmobiliario a la actividad económica de arrendamiento de inmuebles. Si bien el hecho de tener que contratar a una persona con contrato laboral —vale un familiar— podría parecer, a priori, un obstáculo, las ventajas económicas que dicha afectación nos podrían suponer a nosotros y a nuestros herederos hacen conveniente repasar la planificación fiscal de nuestro patrimonio.

Lina Marcela Guerra Guerra
Directora de Planificación Patrimonial y Fiscal