Una manera para descorrelacionar las carteras de renta fija del mercado son las titulizaciones hipotecarias porque no est\u00e1n vinculadas al banco sino a las cuotas de pagos de las familias que han pedido la hipoteca. Por tanto, si tenemos una c\u00e9dula hipotecaria del Banco Santander y el banco quiebra, la c\u00e9dula no est\u00e1 afectada por esta quiebra porque solo est\u00e1 supeditada a las cuotas mensuales de las hipotecas de los prestatarios.<\/p>\n
La titulizaci\u00f3n hipotecaria es la transformaci\u00f3n de unas hipotecas en un t\u00edtulo de renta fija donde el banco transfiere el riesgo de cr\u00e9dito (que no se paguen las hipotecas) a un inversor.<\/p>\n
Inicialmente el banco selecciona una serie de hipotecas que compartan una naturaleza similar. Estas se agrupan en una cartera que se vende a un fondo llamado fondo de titulizaci\u00f3n hipotecaria administrado por la correspondiente sociedad gestora de fondos de titulizaci\u00f3n. De esta manera el banco saca de su balance unos activos poco l\u00edquidos.<\/p>\n
\u00bfPero por qu\u00e9 un banco quiere vender las hipotecas que tiene en balance?<\/p>\n
Los activos que tiene un banco son normalmente muy il\u00edquidos, como son las hipotecas. Es decir, el banco presta dinero a plazos largos y a cambio le pagan unos intereses con devoluci\u00f3n peri\u00f3dica del capital. El activo de un banco es el dinero que los ciudadanos y empresas con el tiempo le ir\u00e1n devolviendo, y el pasivo de un banco est\u00e1 compuesto por el dinero que los ciudadanos y empresas les prestamos mediante cuentas corrientes, dep\u00f3sitos, recibos…<\/p>\n
Por tanto, los pr\u00e9stamos (hipotecas en este caso) que ofrecen los bancos se financian con el dinero a corto plazo que les dejamos. Este desfase genera descuadres y en muchos casos los bancos para poder \u201cmatchear\u201d el balance deben quitarse parte de su activo (hipotecas) reduciendo tambi\u00e9n el riesgo de impago. Y lo hacen a trav\u00e9s de las titulizaciones hipotecarias que, en definitiva, es traspasar a un inversor una serie de hipotecas a cambio de dinero. De esta manera el banco sanea su balance.<\/p>\n
Pues bien, el dinero que recibe el banco de estas hipotecas no le pertenece ya que se las vendi\u00f3 al fondo de titulizaci\u00f3n hipotecaria y este fondo, a su vez, se lo vendi\u00f3 a trav\u00e9s de unos bonos a los inversores menos las correspondientes comisiones, convirtiendo estos bonos en l\u00edquidos y f\u00e1cilmente negociables en mercados financieros.<\/p>\n
Cada titulizaci\u00f3n, que en su mayor\u00eda son sobre hipotecas de primera vivienda, tiene una determinada estructura que determina c\u00f3mo se distribuyen los pagos y las p\u00e9rdidas potenciales, en el caso de que las hipotecas no se paguen. Estas titulizaciones se dividen en tramos y se asigna rating<\/i> a cada tramo, siendo m\u00e1s seguros los que mejor rating<\/i> tienen. Los m\u00e1s seguros o superiores son llamados \u201csenior\u201d por tener prelaci\u00f3n de cobro sobre los siguientes y suponen el 95% del total emitido. Los intermedios se llaman “junior” o “mezzanine”, y el \u00faltimo, y por tanto el m\u00e1s subordinado, se llama \u201cequity\u201d o \u201cfirst loss piece\u201d, tambi\u00e9n llamado en Espa\u00f1a fondo de reserva.<\/p>\n
Pero veamos con mayor detenimiento c\u00f3mo funciona una titulizaci\u00f3n hipotecaria desde el punto de vista del inversor:<\/p>\n
\t1.- Primero se pagan los cupones de todos los bonos independientemente del tramo de la titulizaci\u00f3n (senior<\/i>, mezzanine<\/i>, \u00faltimo subordinado\u2026). En este caso siempre habr\u00e1 dinero porque los pr\u00e9stamos hipotecarios pagan m\u00e1s que los bonos. Un ejemplo: el\u00a0banco tiene activos que son hipotecas y recibe eur\u00edbor +2% sobre ellas. Las tituliza pagando a los inversores eur\u00edbor +1%. El diferencial es a favor del banco. Por eso decimos que siempre habr\u00e1 dinero para pagar los cupones, porque lo que cobra el banco es m\u00e1s que los cupones.<\/p>\n
2.- La parte del principal cobrada de los pr\u00e9stamos hipotecarios se utiliza para amortizar los pr\u00e9stamos, siendo los primeros los que mejor rating<\/i> tienen.<\/p>\n
3.- En el caso de que quedaran fondos disponibles se amortiza el principal de los bonos por la misma cuant\u00eda de los pr\u00e9stamos que hayan sido fallidos, con lo que se protegen los tramos con mejor rating<\/i>. Es decir, lo que se busca con estos fondos extra es cubrir el riesgo de impago del principal de los tramos m\u00e1s “senior”, adelantando de esta manera un posible default<\/i>. Si al final el pr\u00e9stamo entra en fallido el bono “senior” no estar\u00e1 afectado.<\/p>\n
Igual que en los bonos est\u00e1ndar las titulizaciones tienen una call<\/i> llamada clean\u2013up call<\/i> donde el originador puede amortizar anticipadamente cuando ya quede solo un 10% de los bonos en circulaci\u00f3n (los dem\u00e1s se han ido amortizando). La raz\u00f3n de amortizar este 10% es porque los gastos asociados a mantener una titulizaci\u00f3n activa son superiores.<\/p>\n
En el mercado, como en los bonos est\u00e1ndar donde se calcula la rentabilidad a la fecha de la call<\/i>, en las titulizaciones hipotecarias se realiza en la fecha del clean\u2013up call<\/i>. Y no debemos olvidar otros t\u00e9rminos como el funcionamiento del exceso de margen, el fondo de reserva y la prelaci\u00f3n de pagos. Pero no es la intenci\u00f3n de este articulo analizar todas las tripas de las titulizaciones, sino ofrecer un veh\u00edculo que d\u00e9 descorrelaci\u00f3n a las carteras, sin importarnos las situaci\u00f3n del mercado. Porque el \u00fanico riesgo que tenemos es que las hipotecas no se paguen, pero este riesgo ser\u00e1 residual si buscamos bonos de rating<\/i> alto donde el long to value<\/i> (ratio que mide el porcentaje de deuda sobre el valor del inmueble) sea lo m\u00e1s bajo posible, y tenga una mora pr\u00f3xima a cero, como as\u00ed son las hipotecas de primera vivienda.<\/p>\n
En definitiva, la inversi\u00f3n en titulizaciones descorrelaciona el mercado, donde los movimientos, volatilidad, tipos, liquidez y duraci\u00f3n los dejamos a un lado y solo nos importar\u00e1 que el bono donde invertimos est\u00e9 referenciado a primera vivienda, con bajas moras y LTV muy reducidos.<\/p>\n
Otra cosa es lo que se hizo hace muchos a\u00f1os poniendo ratings<\/i> altos a bonos que no lo eran. Pero no es el caso. No nos quedemos en el pasado.<\/p>\n
Una manera para descorrelacionar las carteras de renta fija del mercado son las titulizaciones hipotecarias porque no est\u00e1n vinculadas al banco sino a las cuotas de pagos de las familias que han pedido la hipoteca.<\/p>\n","protected":false},"author":4,"featured_media":30932,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"footnotes":""},"categories":[8554],"tags":[],"class_list":["post-30922","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-analisis-e-inversiones"],"acf":[],"yoast_head":"\n