{"id":1389,"date":"2013-02-04T09:53:31","date_gmt":"2013-02-04T08:53:31","guid":{"rendered":"http:\/\/blog.tressis.com\/?p=1389"},"modified":"2023-05-26T12:48:44","modified_gmt":"2023-05-26T10:48:44","slug":"malo-pero-no-todo","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.tressis.com\/ca\/blog\/malo-pero-no-todo\/","title":{"rendered":"Malo, pero no tonto"},"content":{"rendered":"
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Mucha gente tiene una idea equivocada sobre cu\u00e1l va a ser \u2014o deber\u00eda ser\u2014 el papel del famoso \u201cbanco malo\u201d, el SAREB<\/b>, as\u00ed como del impacto que podr\u00eda tener su actuaci\u00f3n sobre el mercado inmobiliario. As\u00ed que, para quien tenga en el radar ese mercado como una futura oportunidad de inversi\u00f3n, como es mi caso, ah\u00ed van una serie de consideraciones que espero sean de utilidad.<\/p>\n

Malo s\u00ed, pero no tonto<\/i><\/b><\/p>\n

Es cierto, al banco malo se le llama as\u00ed porque la mayor parte de sus activos son eso: malos. Pero no deber\u00eda ser tonto. Es m\u00e1s, debe ser una exigencia de los contribuyentes que sea listo. No se trata de que coja toda la porquer\u00eda de las entidades financieras y las malvenda nada m\u00e1s recibirlas, asumiendo inmediatamente p\u00e9rdidas para los ciudadanos. Para nada. En primer lugar, deber\u00eda mantener esos activos durante tiempo suficiente para que se vendan, como m\u00ednimo, al precio al que se compraron y, a ser posible, con plusval\u00eda. Incluso los activos \u201cmalos\u201d pueden mejorar su valor de aqu\u00ed a unos a\u00f1os si la econom\u00eda espa\u00f1ola sale de la crisis. Adem\u00e1s, el SAREB deber\u00eda exigir a las entidades financieras que igual que le colocan \u201cmorralla\u201d le coloquen activos de cierta calidad<\/b> (obviamente los de alta calidad se los van a quedar ellos). Y en justa proporci\u00f3n<\/b>. Y si no, pues no hay acuerdo.<\/p>\n

Estabilizador de la oferta y la demanda<\/i><\/b><\/p>\n

El problema de una burbuja inmobiliaria que explota es que el pa\u00eds se queda lleno de viviendas y solares vac\u00edos, que nadie quiere comprar porque no hay dinero y porque el que lo tiene sabe que, con esa sobreoferta, si espera podr\u00e1 comprar m\u00e1s barato. El papel del banco malo deber\u00eda ser retirar del mercado una gran parte de la oferta<\/b> y mantener esos inmuebles y solares en cartera durante mucho tiempo, para que as\u00ed se estabilice la oferta y la demanda a medio plazo y no s\u00f3lo en el corto. Es m\u00e1s, el SAREB deber\u00eda anunciar un plazo m\u00ednimo de tiempo durante el cual se comprometa a no vender nada<\/b>, porque, si no lo hace, el mercado estar\u00e1 siempre pendiente de la espada de Damocles<\/b> de que abran la compuerta. Imag\u00ednese: justo cuando Ud. acaba de comprar unos pisos en la playa como inversi\u00f3n, va el banco malo \u2014o la inmobiliaria a la que le haya encomendado la tarea\u2014 y suelta tres bloques de viviendas justo al lado, y a precio de saldo. A ti se te queda cara de tonto, pero al que de verdad deber\u00eda qued\u00e1rsele cara de tonto es al contribuyente, pues el banco malo no consigue el que deber\u00eda ser su objetivo, que no es otro que retirar del mercado todo lo que sobra para que pueda volver a funcionar de forma normal.<\/b><\/p>\n

El SAREB como \u00edndice de referencia<\/b><\/p>\n

Con el nombre que le han puesto, el banco malo parece m\u00e1s un \u00edndice de un mercado financiero de un pa\u00eds \u00e1rabe que un banco, pero, bromas aparte, si el banco malo hiciera bien su trabajo, la segunda derivada \u00fatil de su existencia ser\u00eda actuar como \u00edndice de referencia \u2013como \u201cvara de medir\u201d\u2013 a la hora de establecer un suelo claro a los precios inmobiliarios en Espa\u00f1a<\/b>. La primera, como he comentado, es estabilizar el nivel de oferta y demanda. La segunda es hacer de \u00edndice de referencia.<\/p>\n

Si el banco malo adem\u00e1s de malo fuera listo \u2014y si actuara \u00e9ticamente frente a sus due\u00f1os, que no son otros que los contribuyentes\u2014, comprar\u00eda lo m\u00e1s barato posible a los \u201cbancocajas\u201d y vender\u00eda lo m\u00e1s caro posible dentro de unos a\u00f1os en el mercado<\/b>, directamente o a trav\u00e9s de intermediarios. A m\u00ed, como contribuyente, me da igual que venda directamente o use intermediarios, pero tengo meridianamente claro que debe comprar barato y vender caro cuando la situaci\u00f3n econ\u00f3mica lo permita.<\/p>\n

Lo de comprar barato es lo que m\u00e1s nos interesa en estos momentos a quienes tenemos al sector inmobiliario \u2013al de cierta calidad, me refiero\u2013 en el radar. Si el banco malo hace bien su trabajo establecer\u00e1 un suelo a los precios, o al menos una buena referencia para negociar. Es decir, si compra una promoci\u00f3n inmobiliaria acabada y no vendida a un determinado precio, ya sabemos que no debemos pagar m\u00e1s que lo que ha pagado el SAREB<\/b>. Y si compra como debe ser\u00e1 una buena referencia de precio m\u00e1ximo de compra porque el propio SAREB habr\u00e1 eliminado la sobreoferta, y cualquier economista sabe que de las pocas leyes exactas que hay en la econom\u00eda es que cuando se igualan oferta y demanda es cuando se establecen precios razonables y fiables. De ah\u00ed tambi\u00e9n la importancia de que el banco malo no vaya \u201cde listo\u201d y aproveche cualquier repunte del mercado para soltar lastre, como coment\u00e9 anteriormente. De hecho, el banco malo deber\u00eda exigir como condici\u00f3n a sus comercializadores y brokers que firmaran un periodo m\u00ednimo en el que mantendr\u00edan \u00a0los activos en cartera<\/b> si quieren participar en un negocio que, para los intermediarios, puede ser el negocio de su vida.<\/p>\n

Conclusiones pr\u00e1cticas y\/o la triste realidad<\/b><\/p>\n

Ojal\u00e1 me equivoque, pero mucho me temo que las cosas no van a suceder exactamente as\u00ed. El banco malo es una buena idea, pero\u2026 \u00bflo ser\u00e1 en la Espa\u00f1a de la corrupci\u00f3n, de los \u2014supuestos\u2014 sobresueldos \u201cen negro\u201d, de la clase pol\u00edtica de quinta regional y de \u201ctonto el ultimo? He descrito lo que creo deber\u00eda<\/i> ser la forma de actuar del banco malo para que sea bueno para el pa\u00eds, pero como dice el anuncio, tampoco soy tonto. En consecuencia, no tengo m\u00e1s remedio que dibujar el siguiente escenario alternativo<\/b>: Bancocaja X, cargado de activos t\u00f3xicos, tiene en su consejo de administraci\u00f3n un pol\u00edtico con influencia en el gobierno, y este a su vez sobre el banco malo o sobre sus intermediarios frente al mercado. Como consecuencia de realizar las \u201cgestiones\u201d adecuadas, Bancocaja X consigue buen precio para sus activos t\u00f3xicos gracias a la influencia pol\u00edtica. Bancocaja X gana, contribuyente pierde.<\/b> Precio de referencia irreal, pues no refleja verdaderas condiciones del mercado. Y as\u00ed\u00a0 todos los bancocajas con influencia en el partido y\/o en el gobierno, que no ser\u00e1n pocos. Y eso si entre medias un ‘amiguete’ del pol\u00edtico del bancocaja no compra previamente el inmueble \u2013bien baratito\u2013 para luego darle el \u201cpase\u201d al banco malo a un precio mayor. A la porra mi teor\u00eda del \u00edndice de referencia. Bueno, o relativamente. Podemos adaptarla. Pueden descontar Uds. un 10%-20% al precio que pague el SAREB para establecer el suelo del que hablaba en el apartado anterior (o enterarse de por cuanto ha comprado el \u201camiguete\u201d de turno)<\/p>\n

Y qu\u00e9 me dicen de este supuesto \u2013\u00a1por supuesto!\u2013 escenario, igual que el anterior pero como m\u00e1s institucional (aunque igual de sucio): inmobiliaria o intermediario seleccionado por el SAREB como distribuidor\u2014br\u00f3ker\u2014 se apa\u00f1a con pol\u00edtico para tomar lote inmobiliario de calidad del banco malo, pero a bajo precio. Inmobiliaria lo coloca a precio de mercado. Gana inmobiliaria. Gana pol\u00edtico. Pierde el ciudadano.<\/p>\n

La lista de posibles chanchullos en un banco dirigido por pol\u00edticos es interminable.<\/b> Ya lo hemos visto en las cajas. Y el banco malo ser\u00e1 un banco dirigido, a la postre, por pol\u00edticos. Siempre queda la esperanza de que todo lo anterior se quede en una pura suposici\u00f3n sin ning\u00fan parecido a la realidad, o que al menos nos quedemos en un t\u00e9rmino medio. Pero yo estoy para asesorar y a lo peor, llegado el momento, en este pa\u00eds y en esta \u00e9poca que nos ha tocado vivir, el mejor consejo que puedo dar dar a quien tenga en el radar el sector inmobiliario es que se olvide de todo lo que no sea este \u00faltimo escenario, y que se busque un buen amigo bien en el banco malo<\/b>, bien en uno de los intermediarios que se adjudicar\u00e1n la venta de lotes del SAREB.<\/p>\n

Si el banco malo quedara en eso no deber\u00eda llamarse malo, deber\u00eda llamarse \u201cnefasto\u201d, porque no s\u00f3lo no cumplir\u00e1 su misi\u00f3n estabilizadora, sino que generar\u00eda una corrupci\u00f3n adicional al ya inaguantable nivel que padecemos. Sinceramente: espero equivocarme. O que los \u201chombres de negro\u201d de la UE velen porque esto no se convierta en la segunda parte de la pel\u00edcula de horror que ha sido un banco dirigido por pol\u00edticos \u2013las cajas\u2013, por el bien de nuestra econom\u00eda y porque ya estamos hasta las narices de chanchullos. Y este, si no se controla, podr\u00eda ser hist\u00f3rico. Me dedico a asesorar a inversores, as\u00ed que no me gusta equivocarme. Pero en esta ocasi\u00f3n espero hacerlo y que el banco malo sea el banco bueno. Para el pa\u00eds. Para sus ciudadanos. Para sus sufridos contribuyentes. Y porque no nos merecemos m\u00e1s latrocinio y m\u00e1s humillaci\u00f3n.<\/p>\n

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Leer entrada original aqu\u00ed<\/p>\n<\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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