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15/09/2014 AUTOR: Víctor Alvargonzález Jorissen Varios

¿Comprar ‘ladrillo’ español? Sí, pero lean antes ‘El Dr. Jeckill y Mr. Hyde’

¡Notición! ¡Por primera vez en mucho tiempo, sube el precio de la vivienda en España! Uno y pico por ciento, según el último dato mensual, pero subida al fin y al cabo. «¡Compre antes de que sea tarde!», gritan desde las inmobiliarias. No se engañen: las cifras sólo reflejan una parte de la realidad. Hay inmuebles que han tocado fondo y hay otros que todavía lo están buscando. Tener esto en mente puede ahorrar muchos disgustos y ayudar a detectar las verdaderas oportunidades

En los mercados, la evolución de los precios depende de ley de la oferta y la demanda, especialmente si hablamos de bienes físicos como el ‘ladrillo’. Si hay mucho de algo (sobreoferta), bajan los precios. Y viceversa. En España, hay entre 600.000 y un millón de viviendas vacías, dependiendo de quién haga el cálculo. Pero es que, aunque fueran 500.000, sería suficiente para comprar sólo ante descuentos de esos que los ingleses llaman fire sale (venta por incendio). No hay demanda interna para esa cantidad. Ni tampoco externa. La interna está tocadísima por la política económica del Gobierno.

Si con los socialistas el modelo económico era el Monopoly, el del gobierno actual es el del Sheriff de Sherwood, o sea, subir los impuestos hasta donde aguante el cuerpo (del contribuyente), y con ese dinero solucionar todos los problemas. Es como sacar a una empresa del hoyo utilizando como única solución la ampliación de capital: pedirles dinero a los accionistas, pero no hacer mucho más.

Si con los socialistas el modelo económico era el ‘Monopoly’, el del gobierno actual es el del Sheriff de Sherwood, o sea, subir los impuestos hasta donde aguante el cuerpo (del contribuyente) y con ese dinero solucionar todos los problemas

Nada de buscar nuevas vías de negocio, ni vender participaciones en empresas que no sean fundamentales para el funcionamiento de la matriz, ni vender patrimonio inmobiliario y llevar las oficinas o fábricas a zonas más baratas, ni eliminar cargos superfluos o duplicados, o simplemente gastar de forma más eficiente. No. Se pide dinero a los accionistas y, claro, momentáneamente la situación de la empresa mejora.

El modelo Sherwood es parecido: los contribuyentes cubren los agujeros y el Estado gordo y glotón mantiene su tamaño elefantiásico, sus ‘michelines’ y sus duplicidades, que se siguen pagando con cargo al contribuyente. Y que quede claro que no me refiero a los funcionarios de carrera, salvo que haya tres haciendo lo mismo (local, autonómico y estatal). Lo siento por esos casos, pero ningún país del mundo se puede permitir tener tres administraciones paralelas: o eres federal o eres central. A mí, como economista, ‘paganini’ y apolítico me da igual una u otra solución. Pero la hay.

El caso es que, como consecuencia de esta ‘política económica’ (sic), las clases medias y medias altas pierden poder adquisitivo y no sólo consumen menos que antes, sino que sus ahorros y su propensión a invertir se ven mermados. Si te dan menos bonus o te bajan el sueldo ‘tiras’ de los ahorros. O se mantienen en instrumentos líquidos por si uno acaba en el paro. Vamos, que quienes normalmente podrían plantearse la compra de una segunda vivienda o como inversión no están para alegrías. Y si esperamos que los extranjeros compren varios cientos de miles de viviendas al año, vamos dados.

Y de comprar, lo hacen –y aquí empieza lo interesante– en la costa, que es lo más ‘único’ que tiene España para el jubilado, el inversor chino, ruso o europeo, si se compara con otras opciones. El norte de África da ‘miedito’ por cuestiones políticas; en Italia las mejores playas son privadas; y Turquía, además de dar también ‘miedito’, está muy lejos. Y no es Unión Europea. Aquí, pese a haber hecho todo lo humanamente posible por cargarnos ese regalo divino que son nuestras costas, siguen siendo lo mejor de Europa. Y con excelentes infraestructuras. Nos sobran hasta aeropuertos. ¡Ahí es ná!.

El caso es que, como consecuencia de esta “política económica” (sic), las clases medias y medias altas pierden poder adquisitivo y no sólo consumen menos que antes, sino que sus ahorros y su propensión a invertir se ven mermados

Porque esa es la buena noticia. Sí que hay un sector del mercado que yo recomendaría comprar ya mismo: el de la calidad y la escasez. Especialmente en la costa.

Calidad porque la calidad, en su más amplio sentido de la palabra, no se pone a tiro fácilmente. Calidad por posición, materiales utilizados, zona… Vamos, ese piso o esa casa que usted siempre habría querido comprar pero que nunca salía a la venta. Pues ahora hay viviendas, locales y plazas de garaje que usted nunca ha visto en venta, ¿o no?

Y no sólo están en venta, sino que están de rebajas. No es un fire sale, pero ese ático céntrico y bien conservado que luego alquilaría con facilidad, ese piso frente a la playa, ese chalet en una buena urbanización… Ahora los hay que están en venta y encima con un 30% de descuento respecto a los precios que tenían en el pico de la burbuja (locura) inmobiliaria española.

Me dirán que hay pisos con descuentos del 60%. Sí, claro, pero el problema es que de esos hay muchos. Muchísimos. Todo empezó con la creación de la Sareb. Primero una cuestión clave para entender por dónde voy. ¿Por qué tenían tanto éxito cuando copiaban algo los japoneses -en su día- y ahora los chinos o los coreanos? Porque lo ‘clavan’. Pero esa humildad oriental no es para nosotros. Aquí, si copiamos algo -el ‘banco malo’ es una idea anglosajona ya utilizada- pensamos que lo podemos hacer mejor, ¡faltaría menos!

Estos ingleses no se enteran de nada: meten todo ese ‘ladrillo’ sobrante e invendible en un banco -el ‘banco malo’-, pero mira que son tontos: ¡no ponen todo a la venta! Ese ladrillo se ‘congela’. No está en venta, salvo casos muy concretos y ofertas muy interesantes. Nosotros, que somos más listos, lo metemos en la Sareb, y hala: a vender como si quemara.

Pues no, no somos más listos que los ingleses. ‘Congelando’ ese ladrillo que huele lo retiras del mercado y, al existir el compromiso de no sacarlo en X años, el mercado prime, el del pescado fresco –inmuebles de calidad- o el ‘congelado’ –bueno y escaso, pero no tan bueno como el prime– empiezan a moverse: el mercado inmobiliario vuelve a la vida. Congelando la oferta del pescado pasado de fecha, los demandantes se van equilibrando con los ofertantes.

Esto obviamente ayuda a la recuperación del enfermo -y más en una economía de bancos y ladrillos como la española-, y al cabo de unos años la economía está mejor y, en consecuencia, en condiciones de asumir -con moderación- la oferta de inmuebles de menor calidad. Y en ese momento se empieza a vender poco a poco y al cabo de unos años se normaliza el mercado. Eso es lo que pensaban los ingleses.

Creamos la SAREB, el banco malo en versión española. Similar al anglosajón, pero con esa ‘grassia’, imaginación y capacidad de improvisación que tenemos nosotros. Que no falte. Todo con cargo al contribuyente (también muy español), que estamos en modo ‘Sherwood’

Pero aquí tenemos que poner nuestro toque de genialidad, porque no tenemos la humildad de copiar al 100% algo que ya ha sido probado y ha funcionado. Así que lo vamos a mejorar. Cambiamos algunas cosillas claramente mejorables. ‘Cosillas’ que, como verán, son como si nos dieran la partitura original del Satisfaction de los Rolling Stones y cambiáramos una de las notas del famoso fraseo de guitarra. Qué narices: nosotros somos mejores que los Rolling, ¿o no? Y el Love me do de los Beatles.

¿Por qué en lugar de la frase original (Love, love me do) no ponemos algo así como Love, love me you (gramaticalmente incorrecto, de entrada) que suena como más directo? Y ya puestos, acabamos la frase del estribillo en una nota distinta de la original. El que toque algún instrumento musical sabrá a qué me refiero: cambias una nota y cambias todo, especialmente si es el estribillo. Y si encima no está en el tono, como es el caso, desafina.

Entonces creamos la Sareb, el ‘banco malo’ en versión española. Similar al anglosajón, pero con esa ‘grasia’, imaginación y capacidad de improvisación que tenemos nosotros. Que no falte. Todo con cargo al contribuyente (también muy español), que estamos en modo Sherwood. Y en lugar de un congelador de viviendas subprime, creamos la mayor inmobiliaria de España –y seguramente de Europa-  con un sólo cartel en la puerta, muy, pero que muy grande que ponga “SE VENDE DE TODO AL PRECIO QUE USTED DIGA”. ¿Para qué congelar si podemos vender ya? Estos ‘guiris’ no se enteran de nada, oiga.

¿Qué pasa? Los compradores más inteligentes -nacionales o extranjeros- en cuanto ven que un inmueble está al lado de uno de la Sareb, piensan en el riesgo que corren de comprar y que luego la Sareb venda más barato uno igual y al lado del suyo, estropeando de facto su inversión. Pero no es sólo que sea uno del ‘banco malo’. Es que basta con que se ‘parezca’ a lo que tiene el ‘banco malo’ para que estemos ante un tipo de inmueble del que hay una enorme sobreoferta (por decirlo suavemente).

Y ya no sólo es cuestión de si compro barato. Si tengo lo anterior en mente, lo utilizo en la negociación y pido un descuento brutal y cuela, y sí, he comprado barato, pero ¿cuánto puede tardar en subir el precio y que se obtenga una revalorización –plusvalía– decente? ¿Con cientos de miles de pisos iguales esperando a ser comprados?

No es sólo que sea uno del banco malo. Es que basta con que se parezca a lo que tiene el banco malo para que estemos ante un tipo de inmueble del que hay una enorme sobreoferta (por decirlo suavemente)

Pero esas son las ‘malas’ noticias. Lo que sí que ha conseguido la Sareb, aparte de condenar a la baja durante mucho tiempo y a tener que esperar “más de mil años”, como dice la canción, la revalorización de todo piso, solar o local que se parezca a lo que tiene “Inmobiliaria Sareb S.A”, es generar dos mercados: el ‘bueno’ y el ‘malo’.

‘Bueno’ es lo que antes mencionaba: esos inmuebles que, por escasez, calidad o lo que sea, nunca se ponen a la venta. O si se venden salen carísimos. En mi humilde opinión, el que compre ahora prime quality en lugar de subprime modelo Sareb, hace una buena compra. Si es para ‘darle el pase’ no tendrá que esperar una década o más. En cuanto se vaya reduciendo la oferta de inmuebles de primer nivel se irá dando la vuelta a la tortilla. Y recordemos que lo que yo llamo ‘bueno’ para diferenciarlo de lo que tiene o se parece a lo del ‘banco malo’ y los expertos llaman prime, es escaso por naturaleza.

¿Que lo que busco es alquilarlo? Ciertamente la rentabilidad por alquiler no será elevada, porque por mucho que baje un buen inmueble, no baja un 60%. Ahora bien: si compro subprime, tengo una enorme competencia para alquilar de gente y entidades financieras que no pudieron dar el pase. En cambio, ésta es menor en el inmobiliario de calidad, que es más escaso. Es más: hoy, esa rentabilidad por alquiler se mueve en el 2%-3% o incluso algo más.

Con los depósitos dando lo que dan y a la baja, estamos hablando de una rentabilidad razonable que, además, si seguimos en deflación (IPC negativo), la rentabilidad ‘real’ es superior (ver Teoria de la relatividad financiera). Añadan, con los últimos datos de IPC, un 0,5% (último IPC: -0,5%). No dejen del leer el capítulo mencionado y me entenderán.

¿Que lo que busco es alquilarlo? Ciertamente la rentabilidad por alquiler no será elevada, porque por mucho que baje un buen inmueble, no baja un 60%

Para acabar, no olvidemos lo primero que te enseñan al entrar en la facultad de económicas: “La economía es la ciencia que estudia la administración de los recursos escasos” (o algo así, que me queda muy lejos). Apliquémoslo a este caso: un cuadro de Van Gogh puede bajar temporalmente de precio -de hecho ocurre-, pero sólo hay un número determinado y exacto de Van Goghs en el mercado. Por eso, a largo plazo, su precio solo tiene una dirección: al alza. Pues sustituya el Van Gogh por un buen piso en el barrio de Salamanca de Madrid o en el Paseo de Gràcia en Barcelona: hay lo que hay. No se va a construir una promoción nueva al lado.

Pues ya sabe: la Sareb ha creado dos mercados inmobiliarios. Por un lado, el ‘malo’, la cara oscura del mercado, similar a la cara oscura del Dr. Jeckyll, ese personaje de Edgar Allan Poe, que era el mismo pero cuando salía su lado oscuro era alguien muy diferente… y peligroso (Mr. Hyde). Y por otro, se ha diferenciado el mercado bueno (el Dr. Jeckyll, que era una excelente persona). Mi sugerencia es que no mida la evolución del precio de la vivienda en conjunto: actualmente no es representativa. Tampoco haga la división vivienda nueva-vivienda de segunda mano. Si piensa en comprar y quiere saber qué suelo pisa, piense en ‘entorno Sareb’ versus ‘entorno calidad/escasez’. Y, de momento, en mi humilde opinión, lo que es ya una oportunidad es el segundo. El primero lo será, sin duda. Cuando tenga que comprarle un piso a mis hijos porque se casen. Uno tiene 21 y la otra cumple 17. Y estas generaciones se casan tarde. ¿Me siguen?

¡Que pasen un estupendo fin de semana!

PS.: Hoy no se libran los políticos de mi papel de abanderado del derecho al pataleo del contribuyente. Como ya anuncié, me parece fatal que digan que la Administración no puede ahorrar ni vender patrimonio para, con lo obtenido, bajar de verdad y sin trucos los impuestos y así animar la demanda interna y el consumo, sin los cuales ya puede hacer lo que quiera el BCE o quién sea que no habrá crecimiento.

El otro día hablé de un inmueble. Habrá más ejemplos igual de palmarios, no lo duden. Pero hoy hablaremos de una Institución. Una especialmente cara e inútil: el Senado. Un día le pregunté a un político -por cierto, un tipo muy agradable y muy por encima de la media en todos los sentidos- que para qué servía el Senado. Después de haber salido bastante airoso de preguntas anteriores, le vi dudar. Vamos, que no podía decirme “es que es donde colocamos a los compañeros que no sabemos dónde poner o que tienen problemas con la justicia (o ambas cosas)”, así que me dijo que era una institución que ejercía un “importante papel de mejora y filtro de lo que salía del Congreso”.

Y yo me preguntaba -no quería apretarle y acabar en una lista negra- :¿y eso no lo podría hacer un grupo de técnicos elegidos por el Congreso en la misma proporción de escaños? Bastarían veinte especialistas. Abogados del Estado, técnicos de alto nivel de la Administración, etc., -sobrarían- y un sistema informático potente, y cinco o seis secretarias para ‘pulir’ lo que sale del Congreso. ¿Para qué necesitamos 266 y su correspondiente sequito?

Sí, ya sé que eso no es tanto dinero el que se ahorraría. Pero sería un detalle para aquellos a los que ustedes han sableado y a quienes su reforma no va a restituir en modo alguno lo que han puesto. Que no somos tontos. Es sólo, como en el post anterior, un ejemplo, pero, piensen una cosa: ¿cuántos ‘Senados’ hay por España? ¿Y cuantos ‘senadores’? Ya me entienden. Si sumamos ese ‘pesebre’, eso si que es una pasta.

Seguiremos informando.

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