El inmobiliario cotizado europeo de calidad proporciona a los inversores una propuesta atractiva en riesgo-retorno que presenta unos fundamentales fuertes, exposición indirecta pero real a los mercados inmobiliarios y una liquidez superior. Degroof Petercam Asset Management presenta 10 argumentos para invertir en este activo.
1. La diversificación a través de clases de activo añade valor a una cartera. Añadiendo el inmobiliario cotizado a una cartera diversificada de activos mejora su eficiencia general. El porcentaje óptimo de inmobiliario cotizado depende de varios factores, pero habitualmente se encuentra entre el 3% y el 5%.
2. Diferencial de rendimiento y prima de riesgo. El diferencial de la prima de riesgo sigue estando en gran medida respaldado por los estándares históricos y es completamente diferente de lo que se aplicaba antes de la gran crisis financiera de 2007-2008. Las propiedades de calidad y bien gestionadas con balances saneados tienen acceso a los mercados de renta variable y deuda a un coste muy inferior a los rendimientos en nuevas adquisiciones o desarrollos. El crecimiento externo todavía es positivo, siempre y cuando los niveles de apalancamiento sigan siendo bajos y los balances se mantengan fuertes.
3. Inmobiliario cotizado y tipos de interés. Algunos inversores temen que unos tipos de interés a largo plazo más elevados sean un obstáculo para el rendimiento del inmobiliario cotizado, pero en el largo plazo no vemos una correlación significativa entre ambos elementos. Una de las razones es la cobertura frente a la inflación del inmobiliario cuando los tipos de interés aumentan.
4. Activos de mejor calidad. De media, el sector inmobiliario cotizado posee activos inmobiliarios de mejor calidad que el mercado. Las compañías inmobiliarias cotizadas superan a sus respectivos índices de referencia de inmobiliario directo. También la tasa media de vacantes para nuestro universo de inmobiliario cotizado es sistemáticamente más baja que la del mercado, lo que es una buena medida de calidad.
5. Las valoraciones son atractivas en comparación con el inmobiliario directo. Una métrica simple para evaluar las valoraciones de las compañías inmobiliarias cotizadas es el precio de sus acciones en comparación con el valor liquidativo por acción (NAV) calculado por los tasadores independientes. Las compañías pueden cotizar con un descuento o una prima respecto a este NAV, pero en un mercado eficiente tendemos a argumentar que las compañías siempre deberían cotizar con cierta prima respecto a su valor liquidativo al contado. Los NAVs seguirán creciendo, no sólo para los activos prime sino también para activos más secundarios.
6. Menor volatilidad en el sector. Otro punto clave es la fuerte caída de la correlación del sector con los mercados de renta variable. La beta del inmobiliario cotizado en comparación con la renta variable en general tiene una media histórica de 0.60x. En la segunda mitad de la década de los 2000, sin embargo, la beta del sector empezó a dispararse por encima de 1x. Con el desapalancamiento en marcha en el sector, la volatilidad ha caído mientras la beta del sector ha vuelto a sus niveles históricos.
7. La correlación con el inmobiliario directo es lo que lo que quieren los inversores y lo que ofrece el sector. Cuando se analizan los retornos del inmobiliario cotizado, encontramos una correlación más elevada con el inmobiliario directo, expresada a través del IPD (Investment Property Databank) Index, cuando el periodo de tenencia es más largo, confirmando la beta más baja con la renta variable.
8. Oportunidad de diversificar en países, regiones y subsectores. El inmobiliario cotizado europeo y de la zona euro ofrece una buena solución de diversificación para los países y regiones subyacentes. Las compañías en las que invertimos se ven influidas por factores económicos muy locales. Con este universo, podemos construir una cartera que favorezca la combinación más atractiva de parámetros macro y micro para dar a los inversores la mejor combinación riesgo-retorno.
9. El inmobiliario cotizado es una buena protección frente a la inflación. Anualmente, o a lo largo de diferentes periodos en varios países, el importe del alquiler se revisa e incrementa en el porcentaje de la inflación a lo largo de ese periodo. El estudio titulado Inflación e inversiones inmobiliarias, de Brad Case y Susan Wachter, muestra que el inmobiliario cotizado ha proporcionado una buena cobertura frente a la inflación, mejor incluso que la renta variable y los bonos ligados a la inflación.
10. Más eficiente y líquido que el inmobiliario directo. Los inversores que buscan exposición al sector inmobiliario tienen que decidir si invertir directa o indirectamente a través de inmobiliario cotizado. Un estudio a 20 años, de la Universidad de Maastricht en los Países Bajos, ha demostrado un mejor rendimiento anual de 422 pb con una volatilidad ligeramente más elevada. El inmobiliario cotizado ha rentado un 10,92% anualmente frente al 6,70% para el inmobiliario directo.
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