Mucha gente tiene una idea equivocada sobre cuál va a ser —o debería ser— el papel del famoso “banco malo”, el SAREB, así como del impacto que podría tener su actuación sobre el mercado inmobiliario. Así que, para quien tenga en el radar ese mercado como una futura oportunidad de inversión, como es mi caso, ahí van una serie de consideraciones que espero sean de utilidad.
Malo sí, pero no tonto
Es cierto, al banco malo se le llama así porque la mayor parte de sus activos son eso: malos. Pero no debería ser tonto. Es más, debe ser una exigencia de los contribuyentes que sea listo. No se trata de que coja toda la porquería de las entidades financieras y las malvenda nada más recibirlas, asumiendo inmediatamente pérdidas para los ciudadanos. Para nada. En primer lugar, debería mantener esos activos durante tiempo suficiente para que se vendan, como mínimo, al precio al que se compraron y, a ser posible, con plusvalía. Incluso los activos “malos” pueden mejorar su valor de aquí a unos años si la economía española sale de la crisis. Además, el SAREB debería exigir a las entidades financieras que igual que le colocan “morralla” le coloquen activos de cierta calidad (obviamente los de alta calidad se los van a quedar ellos). Y en justa proporción. Y si no, pues no hay acuerdo.
Estabilizador de la oferta y la demanda
El problema de una burbuja inmobiliaria que explota es que el país se queda lleno de viviendas y solares vacíos, que nadie quiere comprar porque no hay dinero y porque el que lo tiene sabe que, con esa sobreoferta, si espera podrá comprar más barato. El papel del banco malo debería ser retirar del mercado una gran parte de la oferta y mantener esos inmuebles y solares en cartera durante mucho tiempo, para que así se estabilice la oferta y la demanda a medio plazo y no sólo en el corto. Es más, el SAREB debería anunciar un plazo mínimo de tiempo durante el cual se comprometa a no vender nada, porque, si no lo hace, el mercado estará siempre pendiente de la espada de Damocles de que abran la compuerta. Imagínese: justo cuando Ud. acaba de comprar unos pisos en la playa como inversión, va el banco malo —o la inmobiliaria a la que le haya encomendado la tarea— y suelta tres bloques de viviendas justo al lado, y a precio de saldo. A ti se te queda cara de tonto, pero al que de verdad debería quedársele cara de tonto es al contribuyente, pues el banco malo no consigue el que debería ser su objetivo, que no es otro que retirar del mercado todo lo que sobra para que pueda volver a funcionar de forma normal.
El SAREB como índice de referencia
Con el nombre que le han puesto, el banco malo parece más un índice de un mercado financiero de un país árabe que un banco, pero, bromas aparte, si el banco malo hiciera bien su trabajo, la segunda derivada útil de su existencia sería actuar como índice de referencia –como “vara de medir”– a la hora de establecer un suelo claro a los precios inmobiliarios en España. La primera, como he comentado, es estabilizar el nivel de oferta y demanda. La segunda es hacer de índice de referencia.
Si el banco malo además de malo fuera listo —y si actuara éticamente frente a sus dueños, que no son otros que los contribuyentes—, compraría lo más barato posible a los “bancocajas” y vendería lo más caro posible dentro de unos años en el mercado, directamente o a través de intermediarios. A mí, como contribuyente, me da igual que venda directamente o use intermediarios, pero tengo meridianamente claro que debe comprar barato y vender caro cuando la situación económica lo permita.
Lo de comprar barato es lo que más nos interesa en estos momentos a quienes tenemos al sector inmobiliario –al de cierta calidad, me refiero– en el radar. Si el banco malo hace bien su trabajo establecerá un suelo a los precios, o al menos una buena referencia para negociar. Es decir, si compra una promoción inmobiliaria acabada y no vendida a un determinado precio, ya sabemos que no debemos pagar más que lo que ha pagado el SAREB. Y si compra como debe será una buena referencia de precio máximo de compra porque el propio SAREB habrá eliminado la sobreoferta, y cualquier economista sabe que de las pocas leyes exactas que hay en la economía es que cuando se igualan oferta y demanda es cuando se establecen precios razonables y fiables. De ahí también la importancia de que el banco malo no vaya “de listo” y aproveche cualquier repunte del mercado para soltar lastre, como comenté anteriormente. De hecho, el banco malo debería exigir como condición a sus comercializadores y brokers que firmaran un periodo mínimo en el que mantendrían los activos en cartera si quieren participar en un negocio que, para los intermediarios, puede ser el negocio de su vida.
Conclusiones prácticas y/o la triste realidad
Ojalá me equivoque, pero mucho me temo que las cosas no van a suceder exactamente así. El banco malo es una buena idea, pero… ¿lo será en la España de la corrupción, de los —supuestos— sobresueldos “en negro”, de la clase política de quinta regional y de “tonto el ultimo? He descrito lo que creo debería ser la forma de actuar del banco malo para que sea bueno para el país, pero como dice el anuncio, tampoco soy tonto. En consecuencia, no tengo más remedio que dibujar el siguiente escenario alternativo: Bancocaja X, cargado de activos tóxicos, tiene en su consejo de administración un político con influencia en el gobierno, y este a su vez sobre el banco malo o sobre sus intermediarios frente al mercado. Como consecuencia de realizar las “gestiones” adecuadas, Bancocaja X consigue buen precio para sus activos tóxicos gracias a la influencia política. Bancocaja X gana, contribuyente pierde. Precio de referencia irreal, pues no refleja verdaderas condiciones del mercado. Y así todos los bancocajas con influencia en el partido y/o en el gobierno, que no serán pocos. Y eso si entre medias un ‘amiguete’ del político del bancocaja no compra previamente el inmueble –bien baratito– para luego darle el “pase” al banco malo a un precio mayor. A la porra mi teoría del índice de referencia. Bueno, o relativamente. Podemos adaptarla. Pueden descontar Uds. un 10%-20% al precio que pague el SAREB para establecer el suelo del que hablaba en el apartado anterior (o enterarse de por cuanto ha comprado el “amiguete” de turno)
Y qué me dicen de este supuesto –¡por supuesto!– escenario, igual que el anterior pero como más institucional (aunque igual de sucio): inmobiliaria o intermediario seleccionado por el SAREB como distribuidor—bróker— se apaña con político para tomar lote inmobiliario de calidad del banco malo, pero a bajo precio. Inmobiliaria lo coloca a precio de mercado. Gana inmobiliaria. Gana político. Pierde el ciudadano.
La lista de posibles chanchullos en un banco dirigido por políticos es interminable. Ya lo hemos visto en las cajas. Y el banco malo será un banco dirigido, a la postre, por políticos. Siempre queda la esperanza de que todo lo anterior se quede en una pura suposición sin ningún parecido a la realidad, o que al menos nos quedemos en un término medio. Pero yo estoy para asesorar y a lo peor, llegado el momento, en este país y en esta época que nos ha tocado vivir, el mejor consejo que puedo dar dar a quien tenga en el radar el sector inmobiliario es que se olvide de todo lo que no sea este último escenario, y que se busque un buen amigo bien en el banco malo, bien en uno de los intermediarios que se adjudicarán la venta de lotes del SAREB.
Si el banco malo quedara en eso no debería llamarse malo, debería llamarse “nefasto”, porque no sólo no cumplirá su misión estabilizadora, sino que generaría una corrupción adicional al ya inaguantable nivel que padecemos. Sinceramente: espero equivocarme. O que los “hombres de negro” de la UE velen porque esto no se convierta en la segunda parte de la película de horror que ha sido un banco dirigido por políticos –las cajas–, por el bien de nuestra economía y porque ya estamos hasta las narices de chanchullos. Y este, si no se controla, podría ser histórico. Me dedico a asesorar a inversores, así que no me gusta equivocarme. Pero en esta ocasión espero hacerlo y que el banco malo sea el banco bueno. Para el país. Para sus ciudadanos. Para sus sufridos contribuyentes. Y porque no nos merecemos más latrocinio y más humillación.
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